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积极化债世茂股份借租赁收入增长平滑市场波动
作者:admin    发布于:2022-09-20 22:33   

  积极化债世茂股份借租赁收入增长平滑市场波动据2022年半年报显示,上海世茂股份有限公司(600823.SH,简称“世茂股份”)上半年实现营收35.79亿元,同比下降69.92%,其中房地产租赁收入(租金+物管费)6.68亿元,同比增长2.28%;综合毛利润9.22亿元,同比下降79.92%,净利润-4.76亿元,同比下降121.85%,归母净利润-3.48亿元,同比下降130.47%。

  对于经营业绩同比出现较大幅度下滑,世茂股份称因房地产市场持续低迷,自2021年三季度开始,该公司销售情况转而往下,土地投资暂缓,再叠加今年上半年全国范围内新一轮疫情的影响,该公司的正常经营活动也遭受冲击,销售显著下滑,库存去化速率减缓,结转收入同比减少。但半年报数据显示,随着商业项目逐渐进入交付与运营阶段,世茂股份的房地产租赁收入具有增长潜力。

  在行业与公司流动性趋紧的当下,世茂股份不得不对部分即将到期的公开市场债券寻求展期。下半年,世茂股份累计到期的公开市场债务共计约 29.5 亿元,其中 7 月到期的“20 世茂 G2”已召开持有人会议并通过展期。目前,“20世茂G1”正常付息,20世茂G3展期至2024年9月1日。

  世茂股份公司债展期有迹可循,据9月6日公告,1-8月,该公司实现销售签约面积约42万平方米,同比下降62%;销售签约金额约61亿元,同比下降73%,完成年度签约目标的47%。

  尽管已经陷入流动性困境,2022年上半年,世茂股份仍然如期兑付了“19 世茂 G1”、“19 世茂 G2”、“20 沪世茂 PPN001”等三笔公开市场债券,合计金额 34 亿元。

  虽然市场边际有所改善,但世茂股份预判下半年流动性紧张的局面仍会持续相当长一段时间。面对阶段性压力,公司正积极采取各项举措,全面开展债务风险化解工作,并就不同类型的债务问题制定针对性的解决方案,具体共计有八条,分别为:

  保证重点项目建设进度的同时,调整部分项目的开发节奏,落实阶段性停缓建工作以减少开发建设投资;

  运营层面,以经营现金流为核心,狠抓销售回款。商业经营方面,精细化管理以减少运营开支;

  根据到期债务情况,积极与债权人协商,沟通展期降息,利用经营现金流有序推动降债工作,促进债务风险逐步化解。

  “公司将继续坚持并优化‘地产开发与销售+商业经营与管理’双轮驱动的运营模式,同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度,以逐步摆脱对高杠杆、高周转等传统运营模式的依赖。”世茂股份在中报里如是表述,这多少凸显了世茂股份在商业运营方面的信心。

  过去半年,实体商业关店停业导致客流与业绩明显下滑。4—5月,世茂股份在管商业项目客流同比去年同期分别下滑了58%和55%。

  不过,由于全国布局起步较早,世茂股份部分商业项目呈现出强劲的经营韧性。比如,厦门集美世茂广场在一周年店庆期间,吸引客流约18万人次,带动销售超2000万元。这一商场于2021年4月开业,目前已签约135个品牌。同样受到静态管理影响的济南世茂广场,在今年4、5两月销售客流出现大幅下滑,随着5月下旬解封复苏,经营活动回归正轨,6月当月的销售额已超过去年同期水平。

  据透露,7 月底,世茂股份已于全国 9 城共同开启“世茂狂抢节”等促销活动,从而推动各项目的销售与客流实现大幅增长。

  今年以来,全国各地办公租赁需求进一步萎缩,据仲量联行统计的数据显示,上半年全国 20 个重点城市中有 9 个城市甲级写字楼的空置率水平高于30%,8 个城市处于20%-30%区间。租金方面,全国 20 个重点城市全部录得负增长。

  世茂股份的商办写字楼项目在上半年整体出租率虽略有下滑,较2021 年年底下降约 2.8 个百分点,但整体表现仍优于市场竞品。这主要是得益于各项目对区域市场的准确判断并随行就市采取合理灵活的租赁策略。

  以南京雨花世茂智汇园为例,为应对传统租赁市场淡季叠加外部不利因素的影响,该项目通过“暖春计划”等促销手段, 实现良好的租赁效果,上半年出租率始终维持在 95%左右。此外,长沙世茂环球金融中心项目在金融、能源、TMT 及专业服务领域持续深耕,吸引多家世界 500 强企业入驻,形成产业高地的同时,也较好地抵御了市场波动。

  该公司认为,长远来看,消费升级、新市民、多孩化、老龄化等社会特征愈加明显,从而驱动地产相关产业链上新需求的产生,打开发展空间。比如城市服务中的城市更新、老旧小区改造等;合作模式中的商业轻资产管理、代建管理等;金融机制上探索扩大公募 REITs 范围等,均为行业探寻新发展模式提供空间和机遇。

  目前世茂股份共有 7 个在管轻资产项目,管理体量约为 33 万平方米,包含整租、管理输出、专业服务等多种合作模式。除此之外,公司还有大量在跟进拓展中的资源,其中推进至商务要点洽商阶段的项目体量达到约 81 万平方米。世茂股份认为,随着市场环境好转,公司对轻资产业务的投入力度增加,或能逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局。

  不过,商业营收实现增长需要培育期,世茂股份能否借商业营收增长应对瞬息万变的市场环境,成功突围,尚有待观察。

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