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潮起潮落楼依旧
作者:admin    发布于:2022-09-20 16:52   

  潮起潮落楼依旧一个行业忽然成为写字楼市场上的租赁大户,在风口过去后又颓然而退的故事,其实并不鲜见。

  “双减”政策后,有些教育培训机构搬离了北京海淀黄庄银网中心写字楼(何欣/摄)

  “宇宙补课中心”进入了一个望不见尽头的假期,空荡荡的课桌和椅子散乱摆放着,白板上还残留着不知何时写下的公式与单词。

  在北京海淀黄庄的银网中心、理想大厦和海淀文化艺术大厦,街上来来往往的补课学生不见了踪影。“双减”政策下,集聚于此的教培机构纷纷撤离,留下整层的空房间。

  不过,附近那些以高新技术企业为主要租户的写字楼,仍是岿然不动。随着北京证券交易所于2021年9月注册成立,又将给金融街的写字楼市场带来新的动力。

  在城市经济运行中,写字楼往往是不同行业的命运场,它的市场冷暖因需求方的兴衰而随动。也许,两座写字楼隔街相望,就有着明显不同的出租率和租金。

  2021年8月的一天,刘虎看见一辆货车停在理想大厦的门口,不断有人从大厦里抱着纸箱走出来。他知道,那是楼里最大的租户高思教育在与这座大厦告别。

  六年前,刘虎在理想大厦附近做起了保安。“那时有个说法,全国教育看北京,北京教育看海淀,海淀教育看黄庄,在海淀黄庄,就看理想大厦。”刘虎对《瞭望东方周刊》说。

  在补习班烈火烹油的几年里,理想大厦1层至7层都被高思教育承租。“晚上,这七层的灯全亮着,大厦路边停满了家长接送孩子的车。”刘虎说。

  其实早在暑期开始时,附近的写字楼租赁销售们便感知到,这类“补习楼”难逃人去楼空的命运。2019年新冠疫情发生后,以线下教培机构为主要租户的写字楼就比以往冷清许多。而那些把房屋租给在线教育公司的写字楼所经历的故事,才是真的大喜大悲。

  受疫情影响,写字楼市场在2020年上半年曾出现明显波动,但疫情也把在线教育推到了风口上,拿到融资的代表性企业纷纷寻找更大更好的办公室,一下子成为租赁销售们的大客户。

  过去一年,在线教育行业的扩张已下沉到了非一线年上半年西部写字楼市场的调查,猿辅导、作业帮、好未来纷纷前往成都、重庆、西安等城市布局,首次进入当地甲级写字楼租赁客户的第一梯队。

  2021年9月,情势急转直下。据《成都商报》报道,成都成华区万科大厦4号楼的大厦指示牌上,某教育科技(成都)有限公司的字样已经消失,留下了3、4、18、19、20、21层的空白。

  北京也发生了类似情况,但就体量巨大的北京写字楼市场而言,在线教育行业退租带来的影响很有限,范围仅局限在中关村、望京酒仙桥、上地区域,都曾是在线教育企业总部聚集的地方。根据房地产服务及投资管理公司高力国际的数据,这三个地区即使空置率有所微涨,也普遍低于10%,远低于全市16.7%的平均水平。

  整体来看,北京甲级写字楼退租面积占比不到10%,其租金在连续9个季度下跌后于2021年第三季度首次实现企稳,平均净有效月租金维持在341.1元/平方米,环比微涨0.1%,空置率也在逐步下降。

  有人离场,也有人进场。“实际上,一些优质写字楼已经被预定走了。”高力国际研究部董事陆明认为,腾退出的面积正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。

  高思教育退租后,一家地产运营商接盘了理想大厦的1-7层,该运营商一名工作人员对本刊记者说:“还有不少企业有办公需求,现在已经有客户在接触退租后的房源。”

  6月21日上午,广东东莞,台商大厦的核酸检测点,写字楼的白领和周边市民正在排队检测核酸

  杭州的写字楼租赁顾问陈凯早已见惯了写字楼里租户人来人往,还有租金的潮起潮落。

  钱塘航空大厦里,每两年就要遭遇一次租户的换血。进入楼道,几户红褐色的门上贴着红色的“福”字,零星的美容店和电商企业门旁挂着牌子。这里有商住两用房,有人居住也有人办公。

  “这种提供500平米以内办公间的写字楼,一般都是中小微企业在租用,两年会换一批租户。”陈凯对《瞭望东方周刊》说。

  钱塘航空大厦的位置不差,它坐落在杭州CBD钱江新城,但租金却比附近的写字楼低一点,出租率也不太高。陈凯指着附近的东杭大厦和中天国开大厦:“那两个写字楼租得更好,都快满了,附近有两个公园,楼上能看到江景,更受青睐。”

  整个商圈的地标性写字楼浙江财富金融中心大厦傲然而立,“入驻的是大企业,稳定性高。”陈凯说。那里的硬件是高端商务办公的标配,底层还有下沉式花园,高层可一览钱塘江,站在顶层,甚至能望见4.5公里外的西湖。

  2012年竣工时,这座40层大厦成了商圈里的代表性写字楼,为满足航空商务人员的生活方式,楼内既有大空间办公室也有酒店式公寓,并在高区设置了商务套间办公室。

  这种功能设置,让钱塘航空大厦如今的命运颇为尴尬,虽然和浙江财富金融中心大厦同属甲级写字楼,但由于商住混杂,办公氛围不够浓厚、商务化不够明显,有条件的企业租户宁愿选择附近租金更高的写字楼,也不愿意在钱塘航空大厦办公。

  根据58同城、安居客2020年发布的写字楼市场调研报告,租赁成本、区域及交通情况是影响中小企业选址的主要因素,其他考量因素还包括得房率、周边配套、行业聚居度、物业服务状况及口碑、距离客户远近、写字楼新旧、是否带装修或家居等。

  楼宇的软硬件质量决定了租户的质量,乙级写字楼和质量稍差的甲级写字楼,只好靠价格优势去错位竞争,分割中小微企业的市场需求。头部的甲级写字楼聚集起城市里最强的企业,吞吐着可观的资金流,而更多的写字楼就像城市里的一方方巢穴,迎来送往了更多怀揣梦想的创业者。

  在北京从事写字楼租赁顾问工作的杨文告诉《瞭望东方周刊》:“写字楼档次越高,对企业租户的筛选就更严格,同时还会避免单一的租户行业结构以规避风险。”

  这也意味着乙级写字楼的运营风险更大,如果出现行业性的大面积退租,一时间很难补充进去足够的中小微企业租户,房东们的现金流会受到很大影响。

  一个行业忽然成为写字楼市场上的租赁大户,在风口过去后又颓然而退的故事,其实并不鲜见。

  2015年12月,网贷企业e租宝的北京总部和全国各地分部被查封,北京市的财富金融中心、合肥市的合肥之心城等甲级写字楼因此空出了楼层,大厦不仅要承受临时退租的“无妄之灾”,还要应对那些到门口讨债的投资者。2018年,网贷行业集中塌陷,当初该行业租户占比较高的写字楼和商圈,空置率随之上升。

  巍然矗立的写字楼一直都在见证着企业的“楼起楼塌”。也许是错过融资,也许是输掉招标,也许是风口转向,诸多因素都可能让一家企业从一座楼里黯然撤退,前往租金更低的地方,或者干脆消失在商业战场上。

  “一些企业本身是租赁大户,经营又存在风险,一旦爆雷,所在片区的写字楼市场就会被波及。”高和资本地产科技基金合伙人李慧忠对《瞭望东方周刊》说。

  每隔几年,写字楼市场上都会出现一些“风口型客户”,不过,多名机构分析师对《瞭望东方周刊》表示,这种影响是短期的,因为真正的“大金主”没有离场。

  “互联网行业和金融行业是支撑市场需求的主力,也是租金承受能力最强的行业。”李慧忠说。

  在北京,金融街和中关村一直是写字楼市场最坚挺的片区,即使2020年全市写字楼市场都受到了疫情影响,但这两个片区在年末也只有3%的空置率,背后正是金融行业和互联网行业这两大金主的功劳。

  本世纪初,中关村曾由于供过于求而出现空置率上升的情况,但稳健的发展和绝佳的资源优势,让该片区的互联网科创公司宛如雨后春笋般不断冒出,足以消耗写字楼市场的存量。

  金融街则聚集了各类金融机构近2000家,其中十分之一是企业总部,更是构成了片区写字楼租赁市场的稳定基石。与之类似的是上海陆家嘴金融城,那里有4万多家大小企业,50多万上班族,285幢写字楼从来不愁租。

  截至2020年末,金融街区域甲级写字楼租户中,来自金融行业的租户占比达80%。“这里企业的特点是有很强的盈利能力,租金承受力也就更强。”李慧忠说。

  从上世纪90年代开始建设并投入使用,北京金融街已是寸土寸金,这不仅体现在高居全球第三位的写字楼租金上,还体现在其经济贡献上。2021年上半年北京金融业实现增加值3433.5亿元,金融业税收增幅8.5%,驻扎在金融街写字楼的金融机构功不可没。

  “北交所给全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台,北京作为全国的科技中心,北交所的设立会让更多立足于此的创新型中小企业受益,随着这些企业逐步做大做强,将为北京办公楼市场需求增长带来新的动力。”陆明说。

  金融、科创的领军企业或机构的入驻,对整个片区甚至整座城市的写字楼市场都会有带动作用。

  2021年6月8日,华为公司中国总部入驻北京丽泽SOHO,这成了龙湖天街开业之后第二个让杨文兴奋的好消息。

  这两年,杨文把业务重心放在了这个北京南部的新商圈,但在2020年,受疫情影响,加之新建写字楼供应量大,丽泽区域的写字楼空置率保持在60%-70%。在亦庄、通州商务区、亚奥等新兴商圈,也有类似的高空置率,拉高了北京写字楼的整体空置率。

  领军企业的到来和商业配套的完善,意味着丽泽区域迈入去化周期,杨文觉得,自己的客户会随之增多。

  “虽然有的商圈很适合一个企业,但如果租得比较满了,或者楼宇较老、车位和工位不足,不能满足企业需求了,企业就会去别的区域找更适合的办公室,丽泽这种新商圈就可以承接需求。”杨文说。

  老商圈配套成熟、产业集聚,却供应偏紧、租金较高,因此也会有企业转移到其他商圈。李慧忠说:“2008年之后,很多在金融街外围的国内金融机构‘东进’,进入了CBD,而CBD的一些中小企业被挤到了东南三环、东四环一带,还有一些外资企业搬去了望京。”

  2021年初,中国银河证券从拥挤的金融街“搬家”,超过1700名员工转移到了丽泽SOHO的新写字楼,据测算在5年内可节约近6亿元开支——2020年第四季度,金融街甲级写字楼的整体租金是丽泽区域的4.76倍。

  租户们的来去,就像写字楼的呼吸。在写字楼市场,这被描述为“净吸纳量”,通过新租面积加上扩租面积再减去退租面积而得,数值越大,证明写字楼吸引力越强。

  根据世邦魏理仕发布的北京房地产回顾与展望报告,2021年第三季度,北京写字楼市场季度净吸纳量达35.3万平方米,创历史新高,环比增长18%,其中CBD和丽泽净吸纳总量占全市83%。

  在企业的流动转移之中,新商圈被开辟为新战场。风口下的行业来了又去,但支撑需求的产业还在发展。有的企业消亡,也有的企业不断扩张,写字楼仍然在伫立、呼吸,见证城市的跌宕起伏。

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