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华润置地:“3+1”业务模式协同共进引领行业发
作者:admin    发布于:2022-09-18 20:01   

  华润置地:“3+1”业务模式协同共进引领行业发展变革华润置地有效应对经营挑战,提升经营效率,实现核心利润及股东回报增长。2022年上半年,华润置地实现综合营业额人民币728.9亿元,股东应占净利润人民币106.0亿元,核心股东应占溢利人民币101.6亿元,同比增长2.6%,保持行业领先水平。

  开发销售型业务方面,城市深耕及周转提速策略初显成效,签约额保持行业领先水平,华润置地持续深耕需求稳健且销售风险较低的一二线高能级城市,实现签约额人民币1210.4亿元,顺利完成半年销售目标。其中权益签约额人民币836亿元,同比下降22.7%,权益比例提升3个百分点至69%;签约均价受益于优质项目集中推盘,带动同比增长20.5%。

  华润置地坚持稳健的投资策略,坚持聚焦重点城市,坚持以有效投资做实增量。2022上半年,华润置地紧抓投资窗口期,新获取项目24个,总地价人民币578亿元,权益地价469亿元,权益面积占比76%;新增土储面积380万平方米,权益面积290万平方米;多元化拿地项目数量占比21%;京津冀、粤港澳、长三角及成渝四大战略区域权益地价占比提升至88%,一二线高能级城市的新增可售货值占比达90%。

  土储总量充足,结构持续优化,可支持未来可持续健康发展,截至2022年6月30日,华润置地总土地储备面积6,614万平方米,其中开发销售型业务土储面积5544万平方米,一二线%,土储质量优质,安全性高;投资物业土储面积1070万平方米,其中购物中心占比69%,一二线%。土地储备布局与结构优质,可保障未来三年以上的发展需求。

  2022下半年可售资源优质充足,产品类型架构健康,供货节奏均衡合理,全方位助力销售业绩达成:2022年下半年,可售货源人民币4,306亿元, 其中85%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市;产品类型结构理想,住宅产品占比71%有助去化;未来华润置地也将加快优质资源供货,合理匹配供货节奏,支持公司销售业绩实现高质量增长。

  2022-2025年开发业务可结算资源,业绩稳健增长能见度高:截至6月30日,并表口径已签未结开发销售型业务营业额人民币2328亿元,其中人民币920亿元计划于2022年内结算;非并表口径已签未结开发销售型业务营业额人民币1398亿元,其中人民币644亿元计划于2022年内结算,持续贡献联合运营收益;未来三年可结算面积较高,一二线城市占比稳定。

  多元业务:以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引,构建“3+1”一体化业务组合模式

  华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引,构建了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务组合模式,打造城市投资开发运营生态圈。开发销售型业务,包括销售经营的住宅、公建等;经营性不动产业务,包括持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等;轻资产管理业务即万象生活,包括商业运营与物业管理业务;生态圈要素型业务包括长租、产业地产、城市更新、城建运营、文体场馆运营、康养、酒店管理、影院等业务。

  经营性不动产业务方面,持续践行高品质发展策略,截止报告期内,在营购物中心59个,在营面积726万平方米,整体出租率96.4%,购物中心零售额较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元;购物中心租金收入61.9亿元,如加回期内减租金额,实际同比增幅为14.2%。未来租金收入仍有充足上涨空间;写字楼出租率同比提升4.7个百分点,实现营业额人民币8.4亿元,如加回期内减租金额,实际同比增幅为10.4%;酒店行业受疫情影响,经营收入5.7亿元,同比下降22.7%。整体表现优于市场平均水平。华润置地强化重点城市深耕布局,持续践行高目质发展策略,计划至2022年末,华润置地在营购物中心数量将达到66个, 2025年将达到100个,总面和近1,200万平方米。聚焦一线、二线、省会等核心城市,加大商业布局密度,落实“多城多汇、一城多汇” 的布局策略, 提升重点城市的零售市场份额,推动市场地位及业绩贡献的稳步提升。

  轻资产管理业务方面,华润万象生活各项核心指标持续稳健增长。规模效益双增长,外拓能力显著提升,成为华润置地高质量发展新增长点,上半年实现营业额人民币52.8亿元,按年增长31.5%,核心股东应占溢利人民币10.4亿元,按年增长33.5%。物管板块毛利率21%,商管板块毛利率50.3%,截至6月末,物管在管面积提升92.1%至2.6亿平方米;期内新增第三方面积同比大幅增长650.1%,并购新增合约面积1.1亿平方米,外拓能力的提升将成为未来集团业绩增长的新动力。

  生态圈要素型业务方面,华润置地涉及代建代运营、长租和产业地产等多个地产衍生领域。上半年,生态圈要素型业务共实现营业额人民币76.0亿元,按年增长19.4%,代建代运营同比增长19.3%,长租公寓业务同比增长36.9%,康养业务同比增长232.1%,除影业受疫情影响同比下降13.8%外,各项业务均实现正增长。

  华润置地秉承“诚实守信、业绩导向、以人为本、合作共赢”的价值观,积极践行央企责任,坚持“品质给城市更多改变”的企业使命,始终围绕城市的总体发展目标和规划,充分发挥“大型城市地标综合体、大型城市更新/城市旧改、大型城市场馆、城市TOD上盖综合体、城市投资开发运营生态圈的构建和运营”五大核心竞争力和资源优势,将自身“3+1”一体化业务组合模式与城市发展建设的需求有机结合,通过具有华润置地特色的片区统筹模式,为城市建设与运营提供最优解决方案。

  未来,华润置地将进一步结合华润集团多元业务优势,抓住新型城镇化、国家区域协调发展战略落地、国企改革全面深化、消费升级、科技创新等重大机遇,通过产业布局和竞争策略的组合拳实现高质量发展,承担起新时代的产业责任和社会责任,携手利益相关方共同成长,以高品质为城市的建设发展和人们的美好生活做出更大贡献。

  行业虽短期市场承压,但是挑战和机会也是并存的,华润置地是稳健增长的企业之一,凭借着自身的优秀现金流及较低的融资成本逆势扩张,华润置地坚持财务稳健,抗风险能力持续提升,上半年,行业信用风险持续发酵,华润置地现金及现金等价物较2021年末增长7.1%至人民币1164亿元,提升现金安全系数同时为下半年把握市场机遇奠定资金基础;债务总额较2021年末增加12.9%,2022上半年净有息负债率维持在34.6%,处于行业最低水平,“三道红线”保持绿档;标普、穆迪和惠誉继续维持本公司“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

  债务结构持续优化,融资能力强偿债风险低,2022上半年,华润置地加权融资成本为3.78%,维持在行业最低梯队;平均债务期限拉长至5.3年;债务到期结构分布合理,截至6月末融资储备879亿元,为2022下半年及2023年到期债务再融资做好准备。

  ESG管理方面,华润置地上半年持续开展碳达峰碳中和目标及实施路径研究,完成自持项目碳核查,制定企业碳达峰行动方案及诸多绿色低碳提升行动举措,并结合8个项目开展双碳试点项目实践;助力国家乡村振兴战略,参与华润希望小镇规划建设工作;支援各地抗疫工作,受到国务院联防联控督导组的高度赞扬;积极开展绿色融资,上半年成功获取约80亿港元ESG贷款;持续强化ESG信息披露,连续9年编制发布独立可持续发展报告。

  组织架构方面,华润置地深入推进管理架构变革、组织人事变革和薪酬激励变革,打造“敏捷、高效、精干、活力”组织;从管理架构变革的角度,调整了总部、大区和城市的管理关系,按照总部做专、大区做精、城市做实的模式,来增强组织效率。总部层面,强化总部专业管控水平;大区落实做精,强化跨专业的协同,增强大区的业绩管理能力;城市公司则要聚焦深耕,由2020年的47个调整为当前的28个,打造城市公司全价值链的组织能力。

  从当前宏观经济趋势看,随着时间的推移,房地产行业在经历了政策严监管之后,已经到了政策态度明显转折的新阶段。未来房地产在宏观经济大背景下仍临会一些压和调整,但随着中国转入后疫情阶段,经济局面重新开始稳健回暖,房地产行业龙头将能从分化中率先崛起。虽然上半年因宏观经济下行和疫情等影响,市场运行承压,但长期来看,房地产始终是国民经济的支柱性产业,人口聚集和居住升级的空间依然很大。随着疫情稳定、预期回升,行业也必将再进入恢复性周期。

  回顾华润置地的上半年整体表现,市场深度调整周期下,其依然取得了出了稳健的成绩。华润置地应对行业变局挑战的方式,已经取得的成功经验,对中国房地产行业探索健康可持续发展路径,提供了重要参考价值。基于长期稳健的内生增长趋势,基础扎实的企业更能抓住新阶段机遇,获得更好地脱颖而出的机会,赢得更优势的发展地位。

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