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世茂股份2022年半年度董事会经营评述
作者:admin    发布于:2022-09-12 13:21   

  世茂股份2022年半年度董事会经营评述2022年上半年,受国际国内超预期事件的影响,宏观经济形势一改开局回暖的态势,在3-5月急转直下,经济下行压力陡增。对地产行业而言,自2020年8月央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三线四档”要求及随之而来的房地产贷款集中度要求、土地出让“两集中”政策,再结合各地出台的各类监管政策的作用下,过去2年房地产市场的行业格局已发生明显变化,行业发展进入结构性调整的转轨期。2022年上半年,叠加经济下行压力带来的冲击,地产行业加速进入调整的深水区,并呈现出以下特点:

  2022年1-6月,全国商品房累计成交面积约6.89亿平米,同比下降22.2%,累计销售金额约6.6万亿元,同比下降28.9%,半年跌幅居历史最高水平。从单月数据来看,自2021年7月开始单月销售面积同比连续为负,22年4月创下历史低点-39%。

  价格方面,上半年70大中城市新建商品住宅价格指数同环比在2015年后首次由正转负,至22年6月同比下降1.3%,环比下降0.1%,新房价格下降城市的数量大幅增加。

  封控管理阻碍了普通民众线下的正常消费活动,经济下行影响购房者对未来收入的预期,出险房企数量明显增多,三大负面因素使得购房者愈加谨慎,购房意愿明显减弱。上半年新增居民中长期贷款始终处于较低水平,连续6个月新增增速为负,显示出市场需求端预期的持续转弱。

  根据统计局披露的数据,今年上半年土地购置面积约3,628万平米,同比降低48.3%,累计土地成交价款约2,043亿元,同比减少46.3%。年初以来,各地市场土地供应量受21年下半年市场热度下降的影响,均有明显降低。根据中指院的统计数据显示,今年上半年全国300个样本城市宅地供应建面同比下滑46.7%,累计宅地成交建面同比降低55.3%,累计宅地出让金同比降低54.7%。但由于土地市场需求端的萎缩,在供给大幅缩减的背景下,供销比仍达到了1.4以上,土地市场整体呈现供需双弱、供大于求的局面。

  今年上半年,房地产开发投资总额约6.8万亿元,累计增速-5.4%,其中6月单月增速-9.4%。房屋新开工面积约6.6万亿平米,累计增速-34.4%,其中6月单月增速-45.1%,上述两项指标当月增速的环比降幅均进一步扩大,下行趋势并未得到有效遏制。

  自2021年下半年以来,房地产销售始终较为低迷,再加上融资端紧平衡的状态始终未得到有效改善,进而致使上半年房地产开发企业的到位资金同比出现25.3%降幅,上述原因造成土地成交规模萎缩、房地产投资增速下滑、新开工面积显著负增长。由于土地交易情况作为供给侧最前端的指标,对未来投资及销售表现有着极强的指示作用,因此预计上述情况将会对供给侧持续造成影响。

  在“房住不炒”的定位下,自2021年9月央行定调“两维护”以来,为促进房地产市场平稳健康发展,今年上半年中央及各级地方政府又密集出台了各类稳地产政策,力促行业良性循环。中央层面,2022年3月金融委会议首提“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施”。同日,金融委、银保监会、央行等六部委统一表态,释放积极信号,提振行业信心。5月央行连续2次下调LPR加点和LPR合计35个基点,进一步刺激市场需求。

  地方层面,2022年1月起各地因城施策密集出台,3月起青岛、哈尔滨等二线月起南京、苏州等强二线城市逐步放松四限政策。据不完全统计,截至今年6月已有逾175省市积极出台放松地产调控的相关举措。从实际效果来看,青岛、无锡、济南等城市在政策松绑后销量环比有所改善,但部分城市的政策敏感性仍相对较弱,分化进一步加剧。

  整体而言,上半年的政策松绑呈现出限购政策放松力度最大,限贷政策放松力度次之,限售政策放松最为谨慎的特点,虽形成一定程度的托底作用,但就实际效果而言,并未能完全对冲本轮房地产市场的结构性调整。

  新一轮全国范围的疫情对线下零售消费市场带来巨大冲击,单月社零总额自3月起连续三个月同比录得负增长,至6月才重新回正。

  疫情发展的高度不确定性,致使市场参与主体抱持异常审慎的态度,企业投资和居民消费的保守化倾向日趋严重。消费者方面,消费者信心指数、满意度指数和预期指数均出现大幅回落且回落幅度远超2020年同期。品牌租户方面,受静态管理、关店限流等防控措施影响,经营信心备受打击,大量品牌租户因难以承受经营压力选择收缩业务。据赢商网统计,今年2季度零售、餐饮、儿童亲子、生活服务等业态净开店率均为负值,其中收缩幅度最大的儿童亲子业态,净开店率跌至约-4%左右;

  消费信心不足,品牌战略收缩,使得商场出租率与租金水平持续承压。根据中指院统计,2022年上半年,百大商业街商铺平均租金环比下跌0.46%,跌幅较2021年下半年扩大0.14个百分点。百大购物中心商铺平均租金虽环比微涨0.14%,但涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点。此外,全国重点城市商业购物中心的整体空置率仍在不断上行,参考CAIC重点监测的7个主要城市,今年2季度空置率均值已达到6.6%,其中上海、成都、广州、武汉的空置率水平均超过7%。

  内外部多重不利因素共振之下使得企业部门对未来经济复苏的力度整体较为悲观,致使办公租赁需求进一步萎缩。全国各主要写字楼租赁市场,几乎均呈现量价齐跌的情况。

  根据仲量联行统计的数据显示,上半年全国20个重点城市中有9个城市甲级写字楼的空置率水平高于30%,8个城市处于20%-30%区间。租金方面,全国20个重点城市全部录得负增长。

  行业需求方面则与各城市产业结构调整方向密切相关,其中受疫情冲击和政策监管影响较小的行业仍呈现出较强的需求韧性。以上海为例,受金融注册制改革及开放红利驱动,使得金融成为复工后最具韧性的新增需求来源;深圳市场中科技和传统金融仍为两大驱动主力;杭州市场中TMT行业的扩张态势回归理性,但仍为最主要的需求来源,且整体呈现向产业互联网倾斜的态势。

  公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略,聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇,深耕湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大核心城市群,以打造高标准的商业综合物业为己任,将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。

  公司始终关注商业经营的本质,在夯实基础管理的同时,不断提升运营效率,优化组织结构,以实现稳定高质量的发展,为客户、员工、股东和社会创造更大价值。二、经营情况的讨论与分析

  2022年上半年,受宏观市场下行、行业结构调整、内外部超预期事件冲击等多重负面影响,宏观经济形式在二季度呈现快速探底的运行特征,在弱供给、弱需求、弱预期的三重压力,房地产市场加速寻底,线下零售消费整体较为疲软,给公司的平稳发展和正常经营造成巨大压力。

  公司上半年实现营业收入35.79亿元,同比下降69.92%,其中房地产销售收入27.47亿元,同比下降75.04%;房地产租赁收入(租金+物管费)6.68亿元,同比增长2.28%。公司实现综合毛利润9.22亿元,同比下降79.92%,净利润-4.76亿元,同比下降121.85%,归属于上市公司股东净利润-3.48亿元,同比下降130.47%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为62.14%,有息负债率为56.09%。

  公司经营业绩同比出现较大幅度下滑,主要是由于房地产市场持续低迷,自2021年三季度开始,公司的销售情况急转直下,土地投资全部暂缓,再叠加今年上半年全国范围内新一轮疫情的影响,致使公司的正常经营活动遭到严重冲击,销售显著下滑,库存去化速率明显减缓,结转收入较上年同期大幅减少。

  此外,由于项目建设过程中施工及材料价格持续上涨,而销售价格又持续受限,导致毛利率降低。同时受地产市场整体下行且行业风险持续恶化的影响,公司遵循谨慎性原则对部分存货做了一次性资产减值,进而造成了净利润亏损。

  自去年下半年至今,面对行业整体的流动性困境,公司积极应对,采取了一系列自救措施,筹措资金尽全力保障公开市场债券的兑付。报告期内,公司分别完成了19世茂G1、19世茂G2、20沪世茂PPN001三笔公开市场债券的到期兑付,合计金额34亿元。

  然而,多重负面因素对公司正常经营节奏的扰动、房地产销售持续低迷、再融资困境始终未得到有效改善致使到期债务无法续作、新增开发贷和购房客户的按揭贷款暂缓、金融机构对公司偿付能力的担忧,上述种种不利因素相互作用进一步加剧了公司阶段性的流动性紧张,使得公司的短期偿债能力大幅削弱,自4月开始出现部分债务未能如期偿付的情况。

  上述情况发生之后,公司立即成立专项应急工作小组,制定化解方案并与持有人积极沟通。截至报告期末,共就2笔到期的公开市场债券完成展期,累计本息约9.75亿元。

  公司上半年累计实现销售签约49亿元,同比下降71%,完成年度签约目标的37%。销售签约面积33万平方米,同比下降58%。报告期内,公司在杭甬、济青、榕厦城市群的销售签约分别达到了14.2亿元、7.7亿元和7亿元,占公司上半年年销售业绩的近60%。

  在疫情扰动、流动性紧张的背景下,报告期内公司已大幅削减新开工量,今年1-6月,公司房地产新开工面积约5.3万平方米,同比下降95%。同时公司也已暂缓投资拿地,截至报告期末,公司拥有累计土储约1771万平方米。

  2022年开局平稳,整体市场表现积极向好,但自3月以来新一轮全国范围的疫情,对线下零售市场造成巨大冲击。尤其对地处重灾区及外溢区的商业项目,静态管理、关店停业、出行受阻所造成的损失极为严重。以昆山世茂广场为例,2月14日-3月8日由于苏州疫情,影院、酒吧等娱乐业态全部暂时关闭,餐饮业态控制营业时间并逐步禁止堂食。3月中旬开始,受上海疫情的影响,再次要求所有娱乐业态全部闭店,各类公共场所严格按照要求执行限流、测温、消毒、查码等防控措施,项目基本无法正常经营。多重高压管制措施之下,整体销售客流均出现断崖式下滑,疫情最为严重的4-5月,公司在管商业项目当月客流同比去年同期分别下滑了58%和55%。

  尽管如此,部分商业项目仍呈现出较强的经营韧性。厦门集美世茂广场于4月底迎来一周年店庆,项目倾力打造“敢玩轻年,One般精彩”年度大戏,引领片区消费增长。周年庆期间,项目吸引客流约18万人次,带动销售超2,000万元。济南世茂广场,尽管受周边住宅小区、办公楼宇、市内高校施行封控管理的影响,4、5两月销售客流均出现大幅下滑,但随着5月下旬解封复苏,经营活动迅速回归正轨,6月当月的销售额已超过去年同期水平,这主要是得益于项目在过去两年积累的管理经验,能以更积极灵活的策略应对突发事件。

  2022年上半年,全国写字楼租赁市场整体较为低迷,写字楼租赁需求进一步萎缩,大量租户由于产业结构调整、监管限制以及经营压力纷纷选择缩租退租,新租租户对租赁条件的预期也进一步降低。

  面对上半年较为严峻的市场环境,公司在管写字楼项目呈现出较强的经营韧性,上半年整体出租率虽略有下滑,较21年年底下降约2.8个百分点,但整体表现仍优于市场竞品。这主要是得益于各项目对区域市场的准确判断并随行就市采取合理灵活的租赁策略。以南京雨花世茂智汇园为例,为应对传统租赁市场淡季叠加外部不利因素的影响,项目通过“暖春计划”等促销手段,实现良好的租赁效果,上半年出租率始终维持在95%左右。此外,长沙世茂环球金融中心项目在金融、能源、TMT及专业服务领域持续深耕,吸引多家世界500强企业入驻,形成产业高地的同时,也较好地抵御了市场波动。

  房地产行业具有规模大、链条长、涉及面广的特征,在投资、消费、生产、就业环节均处于关键地位,是实现“稳增长”和“防风险”的重要抓手之一。近期,中央政治局会议特别强调了“要稳定房地产市场”,要求“因城施策用足用好政策工具箱”,再次确认维护行业健康稳定发展的信号。基于此,公司认为下半年政策工具箱在总量稳定的基础上,结构上仍有增量宽松的空间,在经济企稳之前,政策力度与频率预计都将会不断加码。

  展望下半年,随着常态化管控下疫情因素的弱化、各地复工复产的全面推进,上半年的不利因素将获得较大缓和,叠加一揽子政策措施效果的逐步显现,下半年宏观经济基本面将迎来企稳回升,消费者预期改善,最终传导至房地产行业的温和复苏。在此背景下,从各城市人口结构、产业结构等基本面分析,公司认为市场分化趋势将较以往更加显著。一线及强二线城市受益于刺激政策及产业和人口的导入,需求侧的恢复速率会加快;而产业结构老化、人口净流出的城市则短期恐将继续呈现疲态。

  根据产业生命周期理论,在人口等长期驱动因素发生变化的情况下,房地产行业销售规模及增速必将跨越发展顶端,进入缓慢出清直至趋稳的通道。2021年末中央经济工作会议首次提出要“探索新的发展模式”,为新格局下的房地产行业指引方向。公司认为,新的发展模式旨在两方面体现:

  其一,旧业务转型下的新打法。传统开发业务崇尚高杠杆、高周转的粗放模式已不再适用,取而代之的则是精细化管理提升运营效率、降本增效,实现“利润合理化、产品优质化、施工绿色化”的迭代升级。

  其二,新需求创造下的新业务。长远来看,消费升级、新市民、多孩化、老龄化等社会特征愈加明显,从而驱动地产相关产业链上新需求的产生,打开发展空间。比如城市服务中的城市更新、老旧小区改造等;合作模式中的商业轻资产管理、代建管理等;金融机制上探索扩大公募REITs范围等,均为行业探寻新发展模式提供空间和机遇。

  房地产行业的发展虽然仍存在着诸多问题,但无论如何依旧是国民经济中的重要支柱产业。中央坚持“房住不炒”定位,因城施策,在调控的精准性上下功夫,旨在促进并维护房地产市场平稳健康发展。公司积极响应国家号召,面对行业变局和自身困境,仍将坚持长期主义价值观,保持战略定力。

  秉承赋能城市生活、探索商业本质的精神,公司将聚焦自身在商业地产领域开发运营的禀赋及优势,致力于成为能实现可持续发展的商业地产开发运营商。

  公司将始终坚持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式,进一步发挥自身在商业管理方面的突出优势,逐步将其升级为驱动未来业务发展的主动轮。同时,公司将进一步加大在商业轻资产领域的投入,加速推动公司向轻资产模式转型升级的步伐。

  公司深刻意识要实现健康稳定的发展,必须尽快适应新发展格局,勇敢探索新发展模式,寻找新发展要素。短期来看,在行业结构优化的关键时期,只有扎实做好基础运营、努力做好降本增效、改善提升发展质量才能抵御宏观周期波动和行业变革所引发的不确定性风险,实现未来的可持续发展。

  现阶段最重要的是从组织管理维度和运营管理维度双管齐下,尽快提升公司化解短期流动性压力的能力。组织管理维度,坚持统一思想,精兵简政,增强组织适应市场剧变的能力。运营管理维度,则是以现金流为核心,通过推动标准化建设,开源节流、降本增效。

  2022年上半年,房地产市场整体表现低迷,受此影响,公司经营业绩也出现大幅下滑,经营压力陡增。面对内外部压力,下半年公司将抓住市场复苏的契机,积极自救,因时制宜调整重点业务方向,使整体经营工作逐步回归正轨,通过精细运营、因盘施策、降本增效、组织瘦身等手段,尽最大努力解决流动性困局。下半年,整体经营工作规划如下:

  保交付是公司房开业务全年最重要的工作之一,公司高度重视筹建项目的交付工作,下半年将积极推进已预售项目的施工建设,持续做好产品与服务,全力保证交付节点和交付品质。

  此外,下半年公司将继续加强销售,以整体经营现金流为考核关注重点,狠抓销售回款,控制营销费率,因盘施策开展销售工作,尽全力达成全年的销售目标。

  随着疫情得到有效控制,市场需求逐步回暖,但部分封控期间积压的负面影响也在逐步显现。“常态化核酸”尽管是目前最为有效的防控手段,但一定程度上也会改变消费者的消费行为和消费习惯。此外,解封后线下消费的恢复亦非一蹴而就,以深圳为例,高频数据显示今年3月初封控结束后直至5月,其娱乐餐饮指数也仅恢复到去年同期约8成水平。综上,公司判断下半年市场将呈现弱复苏的态势。

  基于上述判断,下半年公司将着力解决市场基本面弱复苏与经营提升之间的主要矛盾。首先是通过一店一策,重点攻坚,尽快提升整体出租率水平。其次,与部分签约租期较长、租赁面积较大、租赁条件偏低的商户协商,推进大店调改,引入更高坪效的租户。第三,主动造节,营造市场声浪,提振经营人气。7月底,公司已于全国9城共同开启“世茂狂抢节”活动,通过丰富多样的促销活动,推动各项目的销售与客流实现大幅增长。之后公司会再择机开展类似活动,联合品牌资源,借力市场回暖,为消费者带来实惠的同时,抢收业绩。

  写字楼管理方面,公司将进一步发挥各项目在地区市场的优势,以优化租户结构和提升出租率为首要目标,通过灵活的租赁策略、挖潜内部新扩需求等手段,力争将整体写字楼的出租率水平提升5-8个百分点。

  截至目前,公司共有7个在管的轻资产项目,管理体量约为33万平米,包含整租、管理输出、专业服务等多种合作模式。除此之外,公司还有大量在跟进拓展中的资源,其中推进至商务要点洽商阶段的项目体量达到约81万平米。随着市场环境好转,公司将进一步加大对轻资产业务的投入力度,聚焦有优质在营项目的核心城市群,借力在营项目的品牌影响力积极外拓,力争逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局。

  上半年,公司已着手推动对管理架构扁平化的调整,各城市公司管理班子的整合优化工作已基本完成。下半年公司将继续推进组织瘦身,精兵简政,坚持组织管理紧跟业务此消彼长的原则,以降本增效为主要目标,要求总部管理职能下沉一线,深度参与并解决项目经营中的各类问题,以加强总部与一线)积极自救,化解风险

  下半年公司累计到期的公开市场债务共计约29.5亿元,其中7月到期的20世茂G2已召开持有人会议并通过展期。尽管市场边际改善,但公司预判下半年流动性紧张的局面仍会持续相当长一段时间。面对阶段性压力,公司正积极采取各项举措,全面开展债务风险化解工作,并就不同类型的债务问题制定针对性的解决方案,具体情况如下:

  3)对筹建项目进行分类分级管理,以销定产、以交定产,保证重点项目建设进度的同时,调整部分项目的开发节奏,落实阶段性停缓建工作以减少开发建设投资;

  4)积极寻求买家,推动资产处置工作。对优质资产,引入战略合作方,补充流动性的同时,推动公司由重资产模式向轻资产模式转型;

  5)运营层面,以经营现金流为核心。房开业务方面,关停部分案场,压降营销费用,狠抓销售回款。商业经营方面,继续推行降本增效,尤其在能耗管理和工程维保方面,精细化管理、落实框架集采,以减少运营开支;

  7)积极与金融机构沟通,申请对部分项目在按揭放款额度上给予支持,加速回款;

  8)根据到期债务情况,积极与债权人协商,沟通展期降息,利用经营现金流有序推动降债工作,促进债务风险逐步化解。

  报告期内公司经营情况的重大变化,以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

  随着全国疫情形势得到缓解,各地区复工复产全面推进,下半年整体经济形势有望迎来企稳回升态势。尽管如此,还是应清醒地认识到本轮经济复苏面临比2020年更为严峻的困难和挑战。市场参与主在历经2年来持续反复的冲击下,经济韧性已发挥极致。而与疫情的长期斗争也提高了社会经济运行的成本,其发展的不确定性也使得市场参与主体对未来的预期产生分歧,谨慎情绪蔓延。因此可能存在复苏节奏放缓,复苏效果不及预期的风险。

  稳定房地产市场对稳定经济发展起着至关重要的作用,前期中央及各级地方政府推动政策松绑的效果已逐步显现,政治局会议中又着重提出“用足用好政策工具箱”,为后续支持政策的持续加码创造空间。但在市场信心不足、涉险房企增多、疫情不确定性的影响下,行业的自我调节能力相比以往更加弱化。7月出现的“停断贷风波”恐挫伤复苏势头,降低购房者对民营地产企业的信任度,导致公司的销售去化难度进一步增加,进而对经营业绩造成影响。

  传染性更强的新冠变异毒株不断出现,给未来疫情的发展带来高度不确定性。7月28日,中央政治局会议再次强调坚持“动态清零”总方针,并提出“出现了疫情必须立即严格防控,该管的要坚决管住”的要求。公司坚决拥护并支持国家的防疫政策,然而在各地具体执行过程中,难免会出现从严加码的情况,进而会对公司正常的经营活动造成负面影响。

  四、报告期内核心竞争力分析公司深刻认识到,房地产企业的发展模式已发生重大变革,当下最重要的还是应适应行业转轨期,继续保持并不断强化核心竞争力,践行长期主义价值观,从容面对市场考验,穿越行业周期。

  公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式,同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度,以逐步摆脱对高杠杆、高周转等传统运营模式的依赖。

  公司4+2+M的多元产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。多样化的产品类型,使得公司在开发建设过程中,能因地制宜地选择最合适的产品组合,并在运营过程中不断注入创新理念,优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。

  凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作,公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略合作关系。与此同时,与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时,为业主方带来品牌赋能,优化投资回报。

  依托在商业综合体领域多年的开发运营经验,公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案,以更好地降低管理成本,提升运营效率。更重要的是,以此为基础使得公司有能力对外输出定制化的管理方案,以满足不同客户和产品的多样化需求。

  作为产业链整合的重要载体,依托多年来与上下游供方的战略合作机制,公司积极推动商用物业服务生态的构建,未来将继续以空间服务为核心,携手合作伙伴,整合供应链资源,从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务,实现美好生活体验。

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  迄今为止,共89家主力机构,持仓量总计29.95亿股,占流通A股79.83%

  近期的平均成本为2.69元,股价与成本持平。该公司运营状况良好,多数机构认为该股长期投资价值一般。

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