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租赁地块“只租不售”?两个字:呵呵!
作者:admin    发布于:2022-09-10 16:51   

  租赁地块“只租不售”?两个字:呵呵!2012年11月14日,天津成功交易编号为2012-13、14、15、16号的四宗地块,这幅地块位于滨海新区开发区第二大街贝肯山南侧,临近津滨轻轨9号线太湖路站、市民广场站。

  出让公告中规定“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租。”也就是说,这四幅地块,是我们今天常听到的“租赁地块”。

  但在公告中,还有这么一句,“如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的,须经天津经济技术开发区管理委员会批准,严格按照相关程序办理”。

  该地块最终归属为招商泰达,成交总价约4.5亿元,成交楼面价约2500-3000元/平米。来自天眼查的信息,天津招商泰达的股东为深圳招商房地产有限公司和天津泰达投资控股有限公司。前者的股东为招商蛇口(001979. SZ),后者的股东则为天津市经济技术开发区国有资产经营公司和天津市人民政府国有资产监督委员会。

  6年过去了,这4幅地块目前尚在开发,当初公告中留着的“后路”居然成了线日,天津市土地交易中心发布补充公告,取消津滨开(挂)2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,

  这四幅租赁地块为何会改成可售?一时间市场上猜测纷纷,但官方并没有给出明确的答复。有业内人士猜测,是地方政府在程序方面出了问题,“但若是这样,如果要想改变土地属性,应收回该片土地并重新进行‘招拍挂’。”

  也有人猜,这是土地市场松绑的信号,某房企投资中心负责人表示,2019年伊始,大多数房企都需要进行大规模“补仓”。但过去一年来,在持续严厉的调控打压下,房企的拿地积极性下降, “此类政策的出现,预计会使后续土地市场的严苛限制减少,给土地市场加把火。”

  有机构测算,企业自持做租赁少说也要20年回本。南京蓝风机构副总经理翁忠平直言,从全国范围内来看,目前拿地做长期租赁的项目,还没有成功的案例,大部分公司处在观望或者亏损的状态中。这就给政策制定者提出了一个问题,是不是长期租赁的政策具有不可持续性。

  2016年12月,万科以总价109亿元的拿地成本竞得北京海淀区永丰产业基地两地块,楼面价均达到了3.6万元/平方米。附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%,自持年限为70年。

  2018年4月,万科翡翠书院启动预租,90平方米三居室的月租金为1.5万-1.8万,180平方米以上的复式四居室月租金为3万-4万元,租期10年,租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。

  网友纷纷慨叹,这是万科式“打劫”,有这480万,我何苦租房子住,钱花了还没个产权。

  但万科自己也很心酸。万科相关负责人坦言,从成本的角度来说,这两块地总价是109亿元,装修和建安成本有大约50亿元,目前投入的总成本已有159亿元。理想条件下,该项目的收益率不会超过3%,对企业而言是极其微利的。

  早在地块出让当日,中原地产首席分析师张大伟曾经指出,“70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。除非有将来可买的承诺,否则很难有人租赁。从租金角度看,即使有贷款的方式,如果进一步计算贷款利率,90平方米房子10年租金达到200万元以上,这对于租户来说,难以想象。”

  面对这样不叫好不叫座的产品,天津的“改售”政策或许是一个征兆。翁忠平认为,天津政府的行为确实是一定的警示意义,在全国范围的土地市场上也称得上是个标杆,未来租赁土地的出让或许也会以此为始而产生一些变化。

  时光回溯,2012年时,监管层尚未提出“租购并举”的说法,国内也甚少有直接出让租赁用地的做法。天津这四幅地块可以说是一个尝试,有着先行先试的意义。

  但在2018年,发展租赁市场已经成了主旋律。据克而瑞统计,2017 年起至 2018 年末,全国各地招拍挂市场投放 100% 自持纯租赁用地共 101 块,全国累计已出让土地面积超过 656 万平方米。不仅天津,北京、上海、南京、深圳、广州等城市也开始了规模较大的租赁用地入市的尝试。

  其中,上海供地总体量第一, 南京第二。 2017 年至今,南京供应 14 块纯租赁用地,超 142 万方,供地峰值出现在 2018 年 12 月,当月共有 8 幅纯租赁用地投放。

  在这样的大风向下,天津此次更改土地性质的动作系全国首例,也意味着其他城市的“70年持有,只租不售”的租赁用地同样存在租赁住宅可出售的可能性。那对于拿下租赁用地的企业来说,这些住宅随时可能会由租赁转变为买卖,从而收益猛增。

  值得注意的是,近一年多已成交的租赁用地都有个共同点,那就是均由国有企业竞得,几乎都是底价成交。直到2018年12月,南京新推出的江北G69和江宁G70两块租赁用地才宣告向民企开放竞拍。

  如果按照天津透露出来的风头,未来这些租赁用地变更为可进行住宅出售,那么手里攥着大片廉价的租赁用地的国有企业将成为最大赢家。

  2018年南京国土局网站共出让13幅租赁用地,总用地面积464183.45㎡。

  而南京2018年的国有建设用地供应计划,经营性用地750公顷,其中租赁住房用地不低于30%即约计180公顷起。那么租赁地块总出让面积相加不到47公顷,完成率仅26%。其中,位于江北的租赁地块最多。

  南京市房地产学会会长吴翔华评论,虽说天津此次转变性质的地块是2012年出让的,当时的政策不怎么提租售并举,但这也不代表可以随便更改土地出让条件中的关键条款。

  如今既然已经要改租为售,那么一个很关键的问题就是,这6年里的差价是否需要补齐。可以猜得到的是,这中间的差价是一笔巨大的款项,如果只是单纯改性质、却不补差价,这就不符合起码的契约精神,同时也是对市场其他企业的不公平。

  而对于南京拿了租赁用地的国企而言,有了天津的先例,他们应该更放心了。虽然拿地时,租赁用地都是低价成交,但是后期发展不好,必然是亏损。面对“国有资产的流失”,拿地国企有可能要求政府部分或全部的改性质、能出售,达到自己的盈利目的。

  2018年12月,南京挂出2幅租赁地块,首次放开出让要求,民企也可以拿地。但在吴翔华看来,这看起来是更公平了,实际上想拿地的民营企业还是要自己好好掂量。

  “虽说天津现在有了个先例,但民企最好不要心存侥幸。如果自身没有那么大的把握,确保自己手里廉价的租赁用地会有朝一日改成可售,那还是不要轻易出手得好。政策是难以预测的,但白纸黑字的契约确实要遵守的。”

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